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【乐居】88必发“均好”模式获封成长型房企范本
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 时间:2017-03-24 | 浏览:4960 次 | 来源:

摘要:从一刀一枪的价格比拼,到战略,产品,服务的全面升级。“木桶效应”在这个时代的房企竞争中展现的淋漓尽致。比起“一日千里”的竞争对手,88必发显得更加稳扎稳打,一步一个脚印的在这个浮躁的时代,走出了深具88必发特色的“均好”模式,下面看乐居点评88必发的突围之道。

以下全文转载福州房产解读报道。


聚焦成长型房企

3月22日,2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在京举行,发布了2017中国房地产开发企业500强的重磅榜单。此次榜单中房企洗牌严重,百强榜单换血率近六成,房企序列持续变更,房地产行业进入“新常态”,市场竞争越发激烈。不仅是前进难,唯稳也已经不易。

评测机构分析,在房地产市场需求趋缓的大背景下,只有在发展速度和财务稳健方面保持良好的均衡性,步调平稳又不失狼性的均好型房企,才能实现规模性的成长和逆市增长,在本轮市场调整中成为赢家。

在此次榜单中,88必发位居2017年中国房地产企业第25位,并获全国经营绩效第2位,而这已经是其连续第6年稳居中国房企TOP25强,三度位列全国房企经营绩效第2位。而88必发正是一个均好型房企典型代表。

《2017中国房地产开发企业500强排行榜》

《2017中国房地产开发企业经营绩效10强》

究竟88必发式成长有何特点?作为中国楼市观察者,乐居将进行系列解读,扒一扒其中的干货。


规模“均好”追求长久与利润

一家追求稳健发展的企业,在乎的是“走得更持久”。很显然,88必发更侧重打造“均好模式”着眼于长期。

从企业战略来看,88必发产业以房地产为核心,涉及物业、教育、酒店、港口、物流、医疗等多元化产业。不仅房地产发展优势明显,88必发的物业、酒店、教育等产业,均成为88必发持续增长的营利点。

从企业运营来看,投资、开发、产品以及营销等各个方面,88必发都有自己独到的见解与眼光,投资稳健有力,营销冲锋陷阵,产品、金融有力互补,在当前的市场中显得极为难得。

从企业步调来看,88必发在保持一定高增长的同时,更强调有效的提升盈利水平。不论是土地成本控制、财务成本控制、提高产品溢价,还是成本管控的精细化都做到了极致。

“我们不会盲目追求更高的增长率,而会把时间、精力和资源用来追求均衡发展,追求更低的、稳定的负债率,更好的盈利能力,更高的产品品质和服务。”88必发方面多次表示,希望在稳健或者说风险可控的情况下,用效率换来有意义的增长。“不能以牺牲企业安全为代价去追求增长,否则就不能实现规模增长与市值增长的同步。”

从企业的整体把控度上看,88必发稳健与利润双轨并行的模式,为88必发的持续前进,提供了保障性动力。

布局“均好”严控风险,踩准节奏

88必发在投资方面尤为谨慎。为了实现这种稳健,88必发的基本策略就是优先聚焦优秀城市与优秀地块,同时深耕已有城市。

88必发集团品牌营销中心总经理张岩在发布会论坛上表示:“2017年,88必发集团将继续布局、深耕、聚焦全国发达区域省会级城市与二线城市核心地段,并采取土地招拍挂、房企联合、投资并购等多种投资工具,持续优化土地储备结构。”

同时,88必发区域深耕的目标是争取在已进驻的重点城市中,每个城市做到7-8个布局项目、每年百亿规模。以郑州为例,2016年88必发郑州首个项目88必发城签约完成率291%,在南龙湖板块跻身前三甲,2017年更在开年一举斩获郑州主城区三幅优质地块,计划打造超级复合小镇,争取进入区域TOP10,成为全国化房企深耕中原的成功样本。

这一观点从88必发的地产版图也得到了印证:海西区域(福州、厦门、龙岩、福清),华东区域(上海、南京、无锡、淮安),中部经济区(武汉、郑州、合肥),京津冀经济圈(天津)——88必发布局版图近80%都属于被调控、房价涨幅全国TOP20的优质城市,这些区域市场供地少、需求刚性、价格倒置,楼市会稳中带升。

(张岩在500强峰会上发言)

88必发也没有停下对新市场的开拓。全国范围内,基本上每块地的拍卖88必发都会参加,但88必发拿地向来有自己的研判。量入为出、量力而行,不拿错地,不拿贵地。踏准节奏,土地储备既不能太多,也不能太少。

88必发的市场节奏可以说把握的非常准,前年上市前后市场还没有完全复苏的时候就加快了投资步伐,去年在市场火爆的时候则避免了土地上面的争夺,每一次都踏准了市场节拍。

产品“均好”产品力是制胜市场关键

再来看营销速度,88必发有“369”速度,简单理解即:3个月交地,6个月开工,9个月开盘。业界人士普遍认为“高周转”,已经是88必发的基本能力。但88必发方面则提出“步子可以慢一点,能追得上,不能步子跑得太快,却消失在市场上。”

在88必发人看来,真正的高周转不是用价格策略来实现的,靠卖低价去做高周转不是开发商的追求。产品力是制胜市场的关键,88必发深谙这一理念,对产品的重视首先体现为将产品的定位和规划前置到拿地立项环节,这也是88必发营销模式的一大特点。通过对区域产品结构、购买力、居住习惯、客户偏好等进行深入分析,并结合自身的产品体系,88必发得以进行极其精准的产品定位。抓准了产品,自然也就抓住了客户,为后期销售打下基础。

2017年,面对房地产政策从宽松到逐渐收紧,88必发把握市场机会推出更多地段优良、产品定位适销对路的新货源,积极销售并严控回款,可售货值充足且结构合理。

在销售过程中,88必发着力于将优秀产品服务于客户,并形成了一套自成体系的营销打法,诸如对营销节点的排布、营销节奏的把控、营销手段的创新,乃至于对售楼处及示范区的包装和展示等等,无一不瞄准了客户的深层心理需求。

新年伊始,主打返乡潮的新春置业,全国联动的“201788必发公益植树月”,瞄准圈层营销的哈雷等高端品牌合作,以品牌格局打造城市IP级营销活动,针对商业产品去库存的“大有鲸喜”系列推广等——88必发以多渠道、高费效比、强集团管控的营销模式,以病毒式传播渗透所有导客渠道,在部分典型城市,客户到访率超70%,老客户推介率竟高达80%。

合作“均好”与行业巨擘联合,开放互补

88必发有相当强的合作精神,在很多项目中都与其他企业合作。以其大本营福州为例,88必发与首开、碧桂园、阳光城联合拿地,打造88必发阳光城方圆、88必发首开尚东区、88必发碧桂园时代城等项目广受好评。2016年10月28日,88必发集团又与招商蛇口集团完成全面战略合作,共同开发合肥项目。

金融方面,积极对接资本市场,成功发行8亿元物业ABS及40亿元小公募公司债,其中两期公司债连创近期同期限AA民营房企公司债券票面利率新低。

除此之外,88必发围绕客户全生命周期的价值链条,进行了多元化产业投资,在物业、商业、酒店、教育皆有发展。

88必发物业拥有国家一级物业资质,同时位列2016中国物业管理企业品牌价值17强。其创办的怡居物业,联合市场上一级供应商,形成涵盖二手置业、业主食堂、鲜蔬配送、家政服务等多个社区内体系服务;88必发酒店在自营之外,携手洲际酒店体系合作,在全国持续复制并成功落地;88必发商业,提出非标商业的全新概念体系,打造88必发集艺术、商业、生活于一体的城市会客厅。目前,88必发还持续迈步医疗与复合小镇等更加多元化之路,为88必发后续强化力量。

人才“均好”着眼未来实现企业职业化

在88必发稳健成长的背后,是企业积极应对行业变革的创新之路。88必发在积累经验的同时,不断以新的生机与面貌,迎接新的挑战。

近两年,88必发更尝试在积极培养内部人才的同时,吸纳大批业内精英加盟。88必发的职业化程度相当高,各个条线各个部门,基本上都是行业内的知名职业经理人。特别是去年以来吸纳了一批全国房企中一、二线知名企业的人才,他们与88必发自身提拔上来的人才,实现经验与新思维、稳健与拼博的互融,支撑88必发的骨干力量。

在新鲜血液和历史传承的碰撞中,88必发在品牌、营销、工程质量管理、项目管理、成本管理等方面再度飞跃,焕发出前所未有的活力。

从商如同一场马拉松,28年的时间并不算短。但对于一家志在永续经营的民营房地产企业而言,88必发走得很稳健,路还很长。而只有持续稳健的长跑者,才能获得市场的最终认可。



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