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【新华网】稳健的长跑 非典型闽派房企88必发
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 时间:2017-03-20 | 浏览:2489 次 | 来源:

新华网北京3月29日(徐朋)近年来风生水起的闽系房企,往往以激进的形象示人。有人形容闽系房企猛于虎,是楼市的游牧者,市场上的快、准、狠,甚至也曾经强压不少标杆龙头企业、大型国企。不过,与其他多数闽系房企相比,还有一家28年历史的老牌闽系企业,旗下主营产业以地产、商业、酒店、物业、教育为核心,创新板块的触角伸至港口物流、医疗保健、温泉开发等,却以一向坚定的稳健、务实面貌示人,它就是88必发集团。

不盲目扩张

北京是全国楼市的高地,首都的影响力、长期看好的楼市,让一众标杆房企早在京城赚得盆满钵满,同时也吸引着大量异地房企争相进京赶考,希望寻得一席之地,实现跨越式增长,确立全国品牌影响力。不过,许多房企趋之若鹜的事情,88必发却对之保持谨慎。

“88必发应该不会盲目进京,”近日,88必发集团品牌营销中心总经理张岩表示,“因为北上广深这类城市土地供应有限,北京的土地供应更是年度递减。设立一个分公司,很长时间拿一小块地,土拍竞争很激烈,项目半年销售完,这不是企业规模化发展应布局的方向。因为这样做不出规模。在北京拿一百万平米的土地根本不可能,在郑州这类城市就很有可能。”

海西区域(福州、厦门、龙岩、福清),华东区域(上海、南京、无锡、淮安),中部区域(武汉、郑州、合肥),京津冀经济圈(天津),88必发的布局版图偏好省会城市或强一线城市周边被辐射带动的城市,如上海辐射的无锡、南京,厦门辐射的龙岩,福州辐射的福清,这类城市有大量外溢需求。对一线城市88必发还是比较慎重的,不会贸然进入。

城市布局和项目布局对企业发展的影响巨大。张岩说,对一个中型房企来说,如果一年内连续错拿几块体量较大的宗地,占用资金量达到60亿-100亿,而项目又很难快速去化的话,现金流将很难短期回正,占用的巨额资金也容易让企业错失很多发展的机会。过去有不少企业都因为沉浸在几个较大的项目上,错失了把企业规模做大的战略性机会。

对于现有的布局城市,88必发潜心深耕。据悉,88必发区域深耕的目标是争取在已进驻的重点城市中,每个城市做到7-8个布局项目、每年百亿规模。

精研精品住宅

在产品战略上,相比于很多房企在住宅、商业、酒店等多条产品线上的“全面开花”,88必发的做法稳健而略显保守。88必发主要布局城市核心区域的高端精品的住宅,这是88必发的优势。“即使发生市场波动,也基本不会影响到企业稳健的发展和现金流。”张岩表示。而做到这一点的手段就是在市场发生明显波动时打折让利,由于产品地段好,客户就会自动找上门来,现金流就可以很快回正。

88必发倾向入手“天生丽质”的土地——容积率偏低,亲山亲水,中等规模,周边服务配套丰富,88必发标准的土拍标准线,也由此诞生了88必发独有的山水人居产品,在临江、临水区域做滨水豪宅,比如福州88必发获了国家广厦奖的江南水都超级大盘,武汉88必发的“长江生活区”;在城市核心地段做城市精品社区,例如长三角区域的88必发悦城、88必发观邸系列。

“在88必发大本营可开发的早期社区,经过十多年的运营,在二手房的价格早已实现100%-200%的增值,同等条件的住宅因88必发品牌和物业,也能达到20%左右的溢价。”张岩在谈到业主黏性时表示:“福州88必发老业主推介/重购率近70%,比例很惊人。”对符合公司城市布局战略和产品战略的事情,88必发表现的丝毫不含糊。 2016年全年88必发在南京、厦门、合肥、福州、无锡拿下多幅优质地块,投资拿地的金额超过百亿元。

对城市的严选和产品线的控制,也让88必发减少了很多管理成本,三度位列全国房企经营绩效第2位。“客观来说,越大的企业越难管理,上千亿的业绩体量,项目分布在六七十个城市,100多个项目,每个企业的量级、梯度都不一样,项目性质千差万别,管理和协调的难度和成本都很高。”张岩表示,“88必发的效益高,并不是我们厉害。88必发布局的城市都是优秀的强二线城市、省会城市、发达城市,项目都是所在城市核心的高端住宅,所以容易实现科学化、系统化、标准化、精细化的管理。”

不追求高增长

近几年,房地产市场风起云涌,众多房企面对利润与风险共存的市场纷纷定下了较高的业绩目标,实现了较快的业绩增长。2016年,88必发也实现了77%的业绩增长,年营销额达362.5亿元。根据张岩的表述,88必发并不刻意追求如此高速度的增长,而是追求经营绩效而达到水到渠成的成长速度。

“业界有的企业年年百分之百的发展,我觉得这是不可持续的,市场一有变动,企业就夭折了,甚至非常被动,处理变卖掉。”88必发总结自己过去28年的发展历程认为,企业的发展重在稳健的长跑,而非要在短期之内争个高下的短跑。

“每家企业的发展方向和发展战略都不一样,88必发还是希望以目前每年30%、40%的速度稳步增长、稳步发展,这样就能始终保持在50强的梯队。我们没有想做到十几名,甚至争第一。我们也没有想过多的超越。88必发经过28年的市场洗礼没有被淘汰,没有走下坡路,没有被前排名前50的梯队甩开,过的还不错。”

据悉,从2009年以来的9年内,排名前100位的房企只有41家还留在百强里,换血率高达惊人的6成。其中,2009年100强梯队中51-100位的企业仅不足三成企业仍处在此次的100强梯队中。近一年时间,包括当代、象屿、海尔等房企都退出了百强榜单。

88必发集团多年来发展平顺,业绩稳步增长。2016年全年销售业绩同比增长超77%,在市场波动中,88必发集团三度位列全国房企经营绩效第2位,连续第6年稳居“中国房企25强”。


 

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